Simak, Inilah Jenis-Jenis Sertifikat Tanah di Indonesia

JAKARTA, KOMPAS.TV - Terdapat beberapa jenis sertifikat tanah yang perlu diketahui. Sebab sertifikat tanah merupakan dokumen penting yang berkekuatan hukum sebagai tanda bukti kepemilikan seseorang atas tanah dan bangunannya. 

Sertifikat tanah memiliki beberapa jenis berdasarkan hak atas tanahnya dan memiliki peruntukannya sendiri. 

Oleh sebab itu, masyarakat perlu mengetahui jenis-jenis sertifikat tanah yang berlaku di Indonesia agar bisa memahami status kepemilikan tanah dan/ bangunannya. 

Lantas, apa saja jenis-jenis sertifikat tanah di Indonesia?

Jenis-Jenis Sertifikat Tanah di Indonesia

Perihal sertifikat tanah telah diatur dalam Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA) serta Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah.

1. Sertifikat Hak Milik (SHM)

Tanda bukti bagi pemegang hak milik disebut SHM. Hak atas tanah yang berlaku pada sertifikat tanah jenis ini adalah hak yang sifatnya turun temurun, terkuat, dan berkekuatan penuh yang dapat dimiliki seseorang.

Pemilik SHM harus tetap mengingat bahwa semua hak atas tanah mempunyai fungsi sosial, meskipun sertifikat jenis ini tidak terikat oleh waktu atau kekangan pihak luar. 

Baca Juga: Mahfud Md: Sudah Ditemukan 295 Sertifikat Tanah Atas Nama Pribadi Keluarga Panji Gumilang

Sehingga bisa dikatakan bahwa SHM tak memiliki batas waktu. Namun, hak milik dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain. 

Selain itu, fungsi SHM ini juga bisa dijadikan jaminan utang di perbankan dengan dibebani hak tanggungan. 

2. Sertifikat Hak Guna Bangunan (HGB)

Sertifikat jenis ini dimiliki oleh individu atau lembaga hukum yang membutuhkan untuk keperluan mendirikan dan memiliki bangunan-bangunan di atas tanah yang tidak dimiliki oleh mereka. Atau dalam artian tanah yang bukan miliknya sendiri. 

Tanah yang boleh diberlakukan HGB di antaranya tanah negara, tanah hak pengelolaan, dan tanah hak milik. Dengan jangka waktu yang diperbolehkan yaitu paling lama 30 tahun, lalu dapat diperpanjang paling lama 20 tahun, dan dapat diperbarui lagi paling lama 30 tahun.

Sama seperti SHM, HGB dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain maupun dijadikan jaminan utang dengan dibebani hak tanggungan.

Baca Juga: Cerita Menteri ATR Hadi Tjahjanto soal Mafia Tanah saat Bagikan Sertifikat Tanah di Bali

3. Sertifikat Hak Guna Usaha (HGU)

Sertifikat HGU adalah dokumen resmi yang menunjukkan hak atas tanah yang diberikan oleh pemerintah kepada individu atau lembaga hukum demi tujuan pengelolaan atau pengusahaan.

Tanah yang boleh diberlakukan HGU diantaranya adalah tanah negara dan tanah hak pengelolaan. Dengan jangka waktu yang diperbolehkan yaitu paling lama 35 tahun, lalu dapat diperpanjang paling lama 25 tahun, dan dapat diperbarui lagi paling lama 35 tahun.

Sama juga dengan kedua jenis sertifikat di atas, sertifikat HGU dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain ataupun dijadikan jaminan utang dengan dibebani hak tanggungan.

4. Sertifikat Hak Milik Satuan Rumah Susun (SHMSRS)

Berbeda dengan jenis-jenis sertifikat yang sudah disebutkan, SHMSRS adalah dokumen yang menegaskan kepemilikan atas unit rumah susun yang dibangun di atas tanah dengan hak milik, hak guna bangunan (HGB), hak guna usaha (HGU), atau hak pakai atas tanah negara, serta hak guna bangunan atau hak pakai atas tanah dengan hak pengelolaan.

Baca Juga: Puluhan Tahun Menanti Akhirnya Warga Klasabi Terima Sertifikat Tanah

Yang membuatnya berbeda, status kepemilikan hanya unit apartemen yang dibeli. Sehingga bisa berarti terpisah dengan fasilitas yang berstatus hak bersama, bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama.

Biasanya pihak yang mengajukan SHMSRS adalah pelaku pembangunan rumah susun. Sehingga sertifikatnya akan diterbitkan terlebih dahulu atas nama pelaku pembangunan.

Kemudian apabila unit rumah susun telah terjual, pelaku pembangunan akan mengajukan pencatatan peralihan SHMSRS menjadi atas nama pembeli.

5. Sertifikat Hak Pakai

Sertifikat hak pakai adalah dokumen yang menunjukkan bahwa seseorang memiliki hak untuk menggunakan dan/atau mengambil manfaat dari tanah yang sebenarnya dimiliki oleh negara atau orang lain.

Hal ini sesuai dengan dengan keputusan pemberiannya yang dilakukan oleh pejabat berwenang atau dalam perjanjian dengan pemilik tanahnya.

Pada dasarnya, sertifikat hak pakai tidak berupa perjanjian sewa-menyewa atau perjanjian pengolahan tanah, selama semua hal tersebut sesuai dengan peraturan yang berlaku.

Baca Juga: 2 Hari Layanan Pengaduan Dibuka Pj Gubernur DKI: Ada Warga Lapor Soal IMB hingga Sertifikat Tanah

Sedangkan, tanah yang dapat diberikan hak pakai meliputi tanah negara, tanah hak pengelolaan, dan tanah hak milik.

Hak pakai yang diberikan terbagi menjadi dua jenis yaitu dengan jangka waktu tertentu dan selama dipergunakan.

Hak pakai diberikan kepada berbagai pihak, termasuk Warga Negara Indonesia (WNI), badan hukum yang beroperasi sesuai dengan hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia, badan hukum asing yang memiliki perwakilan di Indonesia, badan keagamaan dan sosial, serta Warga Negara Asing (WNA). 

Periode pemberian hak pakai berjangka waktu maksimal 30 tahun, namun dapat diperpanjang hingga 20 tahun lagi, dan bahkan dapat diperbarui kembali selama 30 tahun. 

Sementara untuk hak pakai dengan opsi selama dipergunakan, diberikan kepada instansi Pemerintah Pusat dan Pemerintah Daerah.

6. Sertifikat Hak Pengelolaan

Sertifikat Hak Pengelolaan adalah dokumen yang menunjukkan bahwa penguasaan tanah yang sebagian kewenangannya dilimpahkan oleh negara kepada pemegang hak.

Sertifikat hak atas tanah jenis ini dapat diterbitkan untuk tanah yang dimiliki oleh negara (tanah negara) dan juga untuk tanah yang dimiliki secara turun-temurun oleh masyarakat adat (tanah ulayat). 

Baca Juga: Tak Perlu Lagi Surat Pengantar, Begini Cara Ganti Alamat di KTP 2023

Namun, Hak Pengelolaan hanya dapat diberikan kepada pihak-pihak tertentu, terutama berkaitan dengan instansi pemerintah dan masyarakat adat.

Hak Pengelolaan memungkinkan pemegang hak untuk menggunakan dan memanfaatkan seluruh atau sebagian tanah untuk kepentingan sendiri atau dalam bentuk kerja sama dengan pihak lain. 

Jenis hak atas tanah yang dapat diberikan dalam Hak Pengelolaan adalah HGU, HGB, dan/atau Hak Pakai, yang disesuaikan dengan karakteristik dan fungsi tanah. Pemegang Hak Pengelolaan juga dapat melakukan perjanjian pemanfaatan tanah dengan pihak lain.

Namun, perlu ditegaskan bahwa Hak Pengelolaan tidak dapat dialihkan atau dipindahtangankan kepada pihak lain, serta tidak dapat digunakan sebagai jaminan untuk memperoleh utang melalui beban hak tanggungan.